Is burgerkapitaal de sleutel tot de herbestemming van erfgoed?
Erfgoed herbestemmen is intensief werk. Historische gebouwen zijn vaak duur om te renoveren, terwijl regelgeving en technische beperkingen de mogelijkheden bepalen. Overheden kunnen of willen niet elk leegstaand gebouw zelf ontwikkelen. Voor klassieke residentiële projectontwikkelaars zijn zulke sites dan weer niet altijd aantrekkelijk genoeg. Tussen overheid en markt probeert het Stadsmakersfonds een derde weg te bewandelen. De coöperatie verzamelt kapitaal van burgers, ondernemers, organisaties en grotere impactinvesteerders en gebruikt dat om maatschappelijke vastgoedprojecten op gang te trekken. Financieel rendement wordt daarbij gecombineerd met sociale doelstellingen. Is dat model een mogelijke sleutel voor de toekomstige herbestemming van erfgoed?
Tekst: Daan Paredis / Foto: Jan Crab
Vlak bij het station en de Mechelse binnenstad lag jarenlang een vergeten industriële site. In de voormalige wasserij De Potterij waren de machines stilgevallen. De bodem was verontreinigd, de gebouwen stonden leeg en een nieuwe bestemming bleef uit. “Niemand wilde hieraan beginnen”, zegt An Eijkelenburg, directeur van het Stadsmakersfonds.
Vandaag gonst het er opnieuw van de bedrijvigheid. De wasserij en enkele aanpalende panden groeien samen uit tot de Impact Factory: een plek van zo’n 4.200 vierkante meter voor circulaire ondernemers, creatieve bedrijven en maatschappelijke organisaties. Er komen onder meer ateliers, werk- en vergaderruimtes, horeca en evenementenlocaties.
De herbestemming van deze site is het resultaat van een samenwerking tussen Stad Mechelen, OVAM en het Stadsmakersfonds. OVAM nam de bodemsanering op zich, de stad stond in voor haar deel van de voormalige wasserij, terwijl het Stadsmakersfonds de aangrenzende gebouwen verwierf en kapitaal en partners mobiliseerde. De Impact Factory is daarmee een prima illustratie van het idee achter het Stadsmakersfonds: een complexe plek niet afschrijven omdat één partij die moeilijk alleen kan ontwikkelen, maar overheid, privaat kapitaal en maatschappelijke partners rond één project samenbrengen.
Klopt de stelling dat overheden onvoldoende middelen (kunnen) vrijmaken om erfgoed te beheren en te herwaarderen, terwijl commerciële projectontwikkelaars door de vele restricties afhaken of (als ze mogen) kiezen voor sloop en nieuwbouw?
An Eijkelenburg: “Niet helemaal. Bij maatschappelijke thema’s wordt vaak gedacht vanuit een tegenstelling tussen overheid en private sector: wat de overheid niet kan, moet de markt doen, en wat voor de markt te moeilijk is, komt weer bij de overheid terecht. Maar daarbij vergeten we een derde pijler: de gemeenschap. Buurten, burgers en organisaties zien vaak heel goed welke noden er leven en zijn ook bereid daar verantwoordelijkheid voor op te nemen. Vroeger was die derde pijler veel sterker georganiseerd, onder meer via het middenveld en de kerk. Vandaag is dat minder vanzelfsprekend, terwijl daar nog altijd veel kracht zit. Met het Stadsmakersfonds proberen we die nieuw leven in te blazen.”
Waar is het idee voor het Stadsmakersfonds precies ontstaan?
“Hal 5 in Kessel-Lo was een van de projecten waar het idee begon te groeien. Het ging om een verlaten treinloods van de stad die in afwachting van een definitieve toekomst tijdelijk in gebruik werd genomen. Daarvoor was ongeveer 400.000 euro nodig. De helft werd bij de buurt opgehaald, de andere helft kwam van Triodos Bank. Daar zag je die driepoot heel concreet samenkomen: overheid, private financiering en gemeenschap.”
“Bij De Hoorn in Leuven ontstond een gelijkaardige dynamiek, maar vervolgens werd ook duidelijk wat ontbrak. Zulke projecten kunnen financieel gezond zijn, maar het kapitaal zit telkens langdurig vast in het vastgoed. Er bestond weinig structureel financieel instrumentarium om vervolgens een volgend maatschappelijk project op gang te trekken. Miss Miyagi was de projectontwikkelaar van beide projecten en richtte vanuit die ervaring Stadsmakersfonds op: een coöperatie die kapitaal bundelt en dat kan inzetten om nieuwe projecten te starten.”
Wat kan het Stadsmakersfonds dat een overheid of commerciële ontwikkelaar niet altijd kan?
“Stel dat er ergens een historisch gebouw op de markt komt. Je moet vaak op enkele weken of maanden tijd een voorstel indienen voor een miljoenenproject. Overheden vragen daarbij vaak een maatschappelijke invulling, en dat is voor private ondernemingen soms moeilijker. Wij slagen er dan wel in om op korte tijd partners samen te brengen en die stap te zetten. Door onze expertise kunnen we op relatief korte termijn een gedegen haalbaarheidsanalyse maken. Wat is hier nodig? Welke maatschappelijke ambities kun je echt nastreven? Hoe zou het financieel haalbaar kunnen zijn? En we kunnen ook het nodige kapitaal snel bijeenbrengen. In het ideale scenario staan er partners naast ons die ook een deel voor hun rekening nemen. Daar maken wij het verschil.”
Jullie zijn niet enkel met erfgoed bezig. Eén van jullie zeven projecten, De Boomgaard, is volledig nieuwbouw.
“We gaan niet exclusief over erfgoed, maar over bijzondere plekken of sites. Vaak is dat erfgoed, omdat daar al een geschiedenis aan vasthangt en omdat er een buurt en een gemeenschap zijn die zich tot zo’n plek verhouden. Maar het belangrijkste element is de aanwezigheid van een maatschappelijk doel op een plek. Bij De Boomgaard was dat: hoe kunnen mensen met een zorgnood in hun eigen omgeving blijven wonen en deel blijven uitmaken van het gewone leven, in plaats van voor elke gespecialiseerde zorg uit hun buurt te worden gehaald? Dus hoewel erfgoed vaak een verbindende factor is, is een gebouw op zich voor ons ondergeschikt aan de potentiële maatschappelijke impact. Dat geldt eigenlijk voor al onze projecten.”
Hoe bewaken jullie het evenwicht tussen financieel en maatschappelijk rendement?
“We proberen die balans in de structuur van elk project in te bouwen. Voor ieder project richten we een aparte vastgoedvennootschap op, met zowel zakelijke als inhoudelijke expertise in het bestuur. Daarnaast is er een vzw die de maatschappelijke werking opneemt, bijvoorbeeld de samenwerking met de buurt, vrijwilligers of subsidies. Die twee werken naast elkaar. De vastgoedkant moet financieel gezond zijn, maar bij belangrijke beslissingen wegen we ook telkens de maatschappelijke impact mee. Kunnen we bijvoorbeeld een lagere huur vragen zodat een sociale organisatie er een plek kan krijgen? We streven een drievoudig rendement na: financieel, maatschappelijk en persoonlijk of inhoudelijk rendement. Het financieel rendement ligt rond 3 procent. Dat moet voldoende zijn om onafhankelijk en gezond te kunnen werken, zonder dat het de enige maatstaf wordt.”
Wie zijn de mensen die in het Stadsmakersfonds investeren?
“Sinds onze oprichting hebben we 6 miljoen euro kapitaal opgehaald bij ruim 200 coöperanten. Tegen eind 2028 willen we doorgroeien naar 10 miljoen euro en tien vastgoedprojecten. Instappen kan vanaf 5.000 euro en elke coöperant heeft één stem. We kiezen bewust voor een mix van investeerders. Zo zijn we niet afhankelijk van enkele grote financierders, maar combineren we financiële slagkracht met een breed maatschappelijk draagvlak. Kleinere coöperanten zijn meestal buren en sympathisanten. Het middensegment bestaat uit ondernemers die actief zijn in gelijkaardige sectoren en bijvoorbeeld 30.000 of 50.000 euro investeren. Grotere impactinvesteerders zoals de familie Colruyt en de Koning Boudewijnstichting zijn echte groeiversnellers. Wat onze coöperanten verbindt, is dat ze niet gewoon in vastgoed willen investeren, maar vooral in de ontwikkeling van gemeenschappen. Zeker onze kleine en middelgrote coöperanten willen dikwijls hun steentje bijdragen aan de opwaardering van hun buurt.”
Waar liggen de grenzen van jullie model? Is het Stadsmakersfonds de toekomst van de herbestemming van erfgoed?
“Er is veel potentieel. Wat we ook nastreven, is groepen en organisaties inspireren om zich ook zonder ons rond een project te durven organiseren. Het Bos in Antwerpen is daar een mooi voorbeeld van. Toen de residerende kunstenaars hun pand dreigden te verliezen omdat het verkocht werd, hebben ze zich verenigd, een veiling georganiseerd en zelf middelen opgehaald om het te kopen. Op papier is dat een project dat perfect in ons kraam past, maar het hoeft niet altijd via ons te lopen. Wij willen vooral onze rol spelen in complexere projecten, waar ervaring nodig is om partners, financiering en organisatie op de rails te krijgen. We zijn vandaag een van de weinige spelers die dat over meerdere projecten heen doet, maar ik hoop dat steeds meer organisaties het vertrouwen krijgen om zulke initiatieven ook zelf aan te durven.”